Vi har hele tiden haft for øje, at vi gerne ville omlægge vores lån, når husets værdi forhåbentligt ville være steget så meget, at vi ville kunne lave en lånomlægning med henblik på at fjerne banklånet, og dermed kun have realkreditlån tilbage. Pointen er, at et realkreditlån har en lavere rente end et banklån.
At det allerede skulle være nu, at vi fik lagt lånet om til kun at have realkreditlån, kom som en overraskelse for os. Vi havde selv regnet med, at det skulle ske, når hele vores ombygningsprojekt var ”færdigt”. Men det er kun glædeligt, at det allerede er lykkedes nu, selvom end det så ikke endte i et stort festfyrværkeri af et klimaks, da vi stadig har lang vej med renoveringen.
Og hvad betyder lånomlægning af realkreditlån så? Først og fremmest så betyder hele finten ikke, at vi er blevet rige hen over natten, men den betyder, at vi har skåret en smule af vores gæld væk, at vores månedlige låneudgifter falder samt, at vi har en smule mere friværdi i huset. Friværdien er det beløb, som huset er værd minus ens gæld i huset.
Når man har et hus, så kan man højst have et realkreditlån, der dækker 80% af husets pris. Resten af lånet tager man som et banklån (det vil ofte være op til 15%, da man selv skal komme med en del af udbetalingen – minimum 5%). Problemet med det er, at banklånet oftest vil være markant dyrere på renten end realkreditlånet.
Vi købte huset til 1.695.000 kr., hvilket betød, at vi fik et realkreditlån på 1.370.000 kr. til 1% i fast rente samt et banklån på 450.000 kr. til 4,5% i variabel rente. (Vi lånte mere end husets pris, fordi vi skulle bruge penge til at renovere det).
Dvs. en samlet gæld på 1.820.000 kr.
Her knap 2 år senere har vi afdraget “så meget”, at gælden var svundet ind til 1.730.000 kr. Altså knap 90.000 kr. reduceret. Denne resterende gæld ville ca. koste os 2.275.000 kr. at betale tilbage i lånenes resterende løbetid, eller hvad der pt. svarede til en betaling på ca. 7.875 kr. om måneden. Og fordi banken skulle have sikkerhed i banklånet krævede det en krydslivsforsikring, som oveni kostede ca. 330 kr. om måneden.
Med andre ord har vi fra start haft et delmål om at få huset vurderet til 2.300.000 kr., da vi så ville kunne omlægge lånene til rent realkreditlån (2.300.000 kr. svarer til en realkreditgæld på maksimalt 1.840.000 kr.) Det står der mere uddybende om i dette indlæg om det kan betale sig at være boligejer under “Realisering af din boligs værdistigning”.
Huset blev vurderet for et par måneder siden (februar 2022), og vi var helt overbeviste om, at det ikke ville blive vurderet så højt. Og ganske rigtigt… Vurderingen lød på 2.100.000 kr.
Men hvorfor så gøre det?
På det seneste er boligrenterne steget. Vi optog et fastforrentet lån til 1%, og hvis vi skulle optage et tilsvarende lån i dag, så ville det være til omkring 3%. Og nu bliver det lidt teknisk, så hold lige tungen lige i munden.
Når man optager et obligationsbaseret lån, som et fastforrentet lån er, så har obligationerne en pris. Denne pris definerer, hvor mange penge du får, når du låner og kaldes kursen. Ligger kursen fx på 99, så betyder det, at for hver gang du låner 100 kr., så får du kun “udbetalt” 99 kr. Dvs. du skal låne flere penge, end du rent faktisk skal bruge i dette tilfælde. Derfor vil man gerne optage et lån på en kurs, der ligger så tæt på 100 som muligt. Men dette virker også, hvis du så vil indfri dit lån. I ovenstående tilfælde ville du altså kun skulle betale 99 kr. tilbage for hver 100 kr., du skylder.
Denne kurs er dynamisk. Det betyder, at den stiger og falder i takt med nogle forskellige markedsmekanismer. Simpelt forklaret: Stiger boligrenten, så falder kursen på dit eksisterende lån. Falder boligrenten, så stiger kursen.
Og nu kommer magien så!
Kursen på vores 1% fastforrentede lån faldt til 89 (vi optog det til kurs 99). Og med en tilbageværende realkreditgæld på 1.305.000 kr. betød det, at vi ved at indfri lånet kunne skære mere end 100.000 kr. af gælden. Dette gøres ved at optage et nyt lån tilligemed, at man indfrier det gamle. Dette “trick” kaldes en opkonvertering, og betyder helt simpelt forklaret, at man kan skære noget af sin gæld væk mod at betale en højere rente. Generelt kan dette dog kun betale sig, hvis man så inden for en årrække kan lave en lånomlægning igen til en lavere rente. Det kaldes en nedkonvertering. Og det er smart, fordi man altid kan indfri sit fastforrentede lån til kurs 100 (selvom kursen sandsynligvis er højere end 100, når dette gøres). Og det betyder altså også, at der er en vis grad af spekulation i en opkonvertering.
Men i stedet for at vælge et nyt fastforrentet lån (vi blev tilbudt 2,5%), så valgte vi i stedet et variabelt lån. Et såkaldt FleksLån, hvor renten bliver fastsat i kortere perioder. I vores tilfælde er renten fastlåst de næste 5 år, og derfor hedder lånet “F5”. Dette kaldes en skrå konvertering – og anses for at være en mere risikabel konvertering. Problemet med flekslånet er, at det ikke er konverterbart og renten er variabel. Når lånet ikke er konverterbart så betyder det, at man ikke kan opnå en kursgevinst, som netop lige var tilfældet ved vores fastforrentede lån. Hvis renterne stiger, så skal vi dermed betale mere, mens det højst sandsynligt også vil betyde, at boligpriserne falder. Det kan give en situation, hvor vi ikke har råd til at betale af på lånet, mens huset potentielt kan blive mindre værd end vores gæld i huset, som så ikke kan udlignes af en kursgevinst.
Læs mere om de forskellige låntyper i vores guide til førstegangskøbere.
Men denne risiko ved en skrå lånomlægning kommer selvfølgelig også med en mulig gevinst. I vores tilfælde er renten fastlåst til 0,67% de næste 5 år. Og historisk har det “altid” været billigst med et variabelt lån.
Vi er dermed sikret, at vi har skåret en portion af vores gæld, mens gælden med garanti er billigere end vores hidtidige lån de næste 5 år. Når renten så skal tilpasses igen om 5 år, så må vi se, hvad der sker. Måske vi skal over i et nyt lån igen dér, hvis det giver mest mening.
Det giver os følgende nøgletal:
Realkreditgæld: 1.680.000 kr. til 0,67% i variabel rente i et F5-lån (før: 1.305.000 kr. til 1% fast)
Bankgæld: 0 kr. (før: 425.000 kr. til 4,5% variabelt)
Månedlig ydelse før skat: 6.400 kr. (før: 7.875 kr.)
Vi valgte at blive fuldt belånt (80%) i vores nye lån, så vi kunne få udbetalt en portion penge til at bygge lidt mere hus for – ca. 50.000 kr. Udover at have skåret en god luns af gælden, så sparer vi også en god portion penge hver måned. Plus, at det nu ikke længere er nødvendigt at have krydslivsforsikringen til bankens sikkerhed.
Hele denne lånomlægning efterlader os i en mere risikabel situation end før, men hvis alt går vel, så sparer det os også mange penge. Fx sparer vi op mod 65.000 kr. alene på forsikringen til banken i løbet af lånets løbetid. Og den højere risiko, som vi nu har påtaget os, kan vi selv være med til at udligne. Vi sparer nemlig ca. 1.800 kr. om måneden efter lånomlægningen, som vi kan lægge til side i stedet. Så er vi polstret, hvis renten skulle finde på at stige endnu mere, når den skal tilpasses næste gang om 5 år.
Om du skal konvertere dit lån, vælge fast eller variabel rente, eller blot sidde på hænderne, så er der kun en sandhed: Omlæg dit lån, og du vil fortryde det. Omlæg ikke dit lån, og du vil også fortryde det.
Men hvis du overvejer en lånomlægning, så tal med din bankrådgiver og få nogle beregninger fra vedkommende. Og stil hellere for mange spørgsmål end for få. Derudover kan du også melde dig ind i Facebook-gruppen “Debat om Realkreditlån”, hvor der er ret meget aktivitet.
Fx ville jeg personligt sikre mig, at både det indfriede og optagede lån blev kurssikret, hvis jeg valgte kurssikring. Dette er dog ikke nødvendigvis normalen. Hvis du vælger en “normal” opkonvertering, så sørg for at være klar over, hvornår du helst skal kunne nedkonvertere igen, for at det kan betale sig. Sørg for at tale det godt igennem med din rådgiver, også selvom du måske tænker, at du er under tidspres (enten fra markedet eller rådgiveren).
Kurserne og dermed renterne har desuden også allerede ændret sig en del siden, vi lavede vores lånomlægning. Sørg derfor for at lave dine egne beregninger. Din bank kan garanteret være behjælpelig med at stille regnestykket op, og ellers kan du også lave det selv. Du kan fx finde aktuelle kurser på Børsens realkreditoversigt, og der findes også forskellige apps til telefonen du kan bruge (fx “Totalkredit”).
Har du omlagt dit lån eller overvejer det? Kom gerne med dine overvejelser i kommentarfeltet, så vi kan få nuanceret hele emnet om lånomlægning endnu mere.
Seneste kommentarer