Kan det bedst betale sig at eje eller leje sin bolig? Hus vs. lejlighed? Og bliver man rig af et håndværkerprojekt, hvor man gør “det hele” selv?

Målet med det her indlæg er, at vi skal undersøge, om det virkeligt er så fornuftigt at være boligejer, som mange gerne vil gøre det til. Eller om det i virkeligheden lige så godt kan betale sig at leje sin bolig. 

Det er ikke uvæsentligt at overveje, om det bedst kan betale sig at bo til leje, eller om det giver økonomisk mest mening at købe sin egen bolig. I vores tilfælde har vi ikke købt vores hus for at blive rige, men snarere fordi det opfyldte nogle behov, som vi ønskede – bl.a. tilværelsen som hundeejer. Og med mindre man vil være mere seriøs ejendomshaj, så er det nok sjældent værd at gøre de økonomiske muligheder til den altafgørende faktor for, om man skal eje eller leje sin bolig. 

Alligevel er det dog en besnærende tanke for os, om vi kan tjene en skilling på vores boligkøb – eller om det i det mindste stiller os i en bedre økonomisk situation, end da vi boede til leje i en lejlighed. Hvis du ikke er helt med, så interesserer det os særligt, fordi vores boligkøb var et håndværkertilbud, som vi selv er i gang med at renovere. Den proces har vi været i gang med i et år, hvor aftener, weekender og ferier er gået med at bygge hus. Det trækker selvfølgelig tænder ud i ny og næ, og så er det meget rart at gå og drømme om, at alt den tid, vi putter i husrenoveringen, betaler sig. Tjek evt. ”Projekt Fuglsang” hvis du er nysgerrig på vores håndværkerprojekt. 

Præmissen for dette indlæg bliver dermed at sammenholde vores økonomiske situation, hvis vi var blevet boende til leje på Jagtvej kontra at bo i vores eget hus på Fuglsang – baseret på vores nuværende indtægt. Derudover vil jeg prøve at komme ind på nogle af de mere generelle ulemper og fordele, der kan være ved begge boligformer fra et økonomisk perspektiv. 

Vores økonomiske udgangspunkt

Indtægt efter skat: Ca. 35.000 kr. pr. måned

Faste udgifter på Fuglsang pr. måned 

Realkredit- og banklån: 7.605 kr 

Varme: 1.000 kr. 

Indboforsikring: 67 kr. 

Internet: 260 kr. 

Strøm: 400 kr. 

Husforsikring: 470 kr. 

Krydslivsforsikring (nødvendigt for banklån): 330 kr. 

Ejerudgifter: 1.000 kr. 

Samlet: 11.132 kr/måned 

Derudover bruger vi ca. 9.500 kroner om måneden tilsammen på mad og alle vores personlige udgifter (bil (læs evt. mere om vores bilkøb her), tøj, fitness, etc.) 

På Jagtvej havde vi et månedligt overskud på ca. 19.000 kr. 

I Fuglsang har vi et månedligt overskud på ca. 14.000 kr. 

Én-til-én koster det os dermed omtrent 5.000 kr. mere om måneden at bo i vores eget hus i Fuglsang end det gjorde at bo til leje på Jagtvej. Men så skal man også tage højde for, at man selv skal betale for reparationer og defekte hvidevarer, når det er ens eget hus. Udgifter, som oftest dækkes af udlejer, når man bor til leje. 

Én-til-én-forholdet lider dog også et yderligere knæk, fordi en del af den betaling, der går til realkredit- og banklån er afdrag af lånet, mens den anden del går til renter og bidrag. Af de 7.605 kr., vi betaler månedligt, er det ca. 4.500 kr., der går til afdrag, mens de sidste ca. 3.000 kr. er til låneudgifter. De 4.500 kr. er dermed en månedlig opsparing i huset. 

Denne månedlige opsparing gennem afdrag på boliglånene gør, at forskellen på det månedlige overskud mellem at bo til leje eller eje bringes noget tættere. Vi kan derfor sige at: I Fuglsang har vi et månedligt overskud på ca. 14.000 kr. plus en boligopsparing på 4.500 kr. Dvs. 500 kr. mindre i månedligt overskud ved at eje vores egen bolig ift. da vi boede til leje. Dette regnestykke ændrer sig dog hvert år, da desto mere der afbetales på lånet, desto mindre vil gå til renter og bidrag, hvilket vil betyde at mere af den månedlige betaling vil gå til afdrag på huset. I runde tal stiger det månedlige afdrag ca. med 150 kr. hvert år. Dvs. når vi har boet i Fuglsang i 2 år, så er det 4.650 kr. ud af de 7.605 kr. om måneden, som går til “husopsparingen”. 4.800 kr. i år 3, osv. Efter blot en lille håndfuld år vil det månedlige overskud ved at eje vores bolig i Fuglsang dermed overstige det overskud, som vi havde ved at bo til leje på Jagtvej. 

Vi kan dog langt fra lave en konklusion endnu. Der er mange flere forhold til at beslutte, om det bedst kan betale sig at eje eller leje sin bolig. En delkonklusion, som jeg dog godt tør lave på nuværende tidspunkt er, at det kræver færre penge op af lommen om måneden at bo til leje, og at det månedlige overskud er mere likvidt (dvs. penge, som du rent faktisk kan bruge). Tænk fx på, at den husopsparing, som vi laver ved at afdrage på vores lån hver måned, ikke er penge, som vi nemt har adgang til at bruge. Det er kun penge, vi får adgang til, hvis vi sælger huset (eller låner penge i huset igen senere). 

Individuelle og abstrakte forhold 

Ind til nu har opstilling været relativt statisk, men når det kommer til realiteten, så er det hele mere dynamisk. Og nogle ting er også af mere individuel karakter efter personlige præferencer. Der er fx punkter som ansvar og frihed ved at bo til leje kontra at have sin egen bolig. Du kan nemmere indrette dig, som du vil i din egen bolig, have kæledyr og holde fester, men til gengæld står du selv med hovedpinen ved at klippe hækken og fikse stoppede tagrender – og meget mere. Men for nu prøver vi at holde fokus på de økonomiske aspekter. 

Penge over tid 

En af de stærkeste faktorer, når det kommer til økonomi, er tid. Især drevet af renters rente. En af udfordringerne ved at investere i sin egen bolig er, at det er en investering, der som udgangspunkt ikke skaber nogen renters rente-effekt. Det gør aktieinvestering derimod. Det besnærende tankeeksperiment her er selvfølgelig, at fordi vi har et mere likvidt månedligt overskud om måneden ved at bo til leje på Jagtvej, gør at vi ville kunne investere mere i aktier, end når vi bor på Fuglsang, hvor flere af vores penge er bundet til at investere i vores hus. 

På Jagtvej havde vi et månedligt overskud på 19.000 kr. om måneden. Hvis vi trækker 5.000 kr. fra det, og siger, at det er henlagt til ferie, fester og fornøjelser, så ville vi have 14.000 kr. tilbage at investere for om måneden. Dem køber vi aktier for hver måned, og det giver os i gennemsnit 5% i afkast om året. Efter 30 år ville det bringe os op på 11.161.726,38 kr. 

Samme manøvre på Fuglsang vil betyde, at vi kan investere 9.000 kr. om måneden, som efter 30 år vil bringe os op på: 7.175.395,53 kr. 

Derudover vil vores bolig til den tid også være helt afbetalt, hvilket vil betyde, at vi i princippet kan begynde at spare yderligere 7.605 kr. op om måneden. Og hvis man ser sin bolig som en investering (eller opsparing), så kan vi også lægge værdien af vores bolig til det regnestykke. Hvis vi blot antager, at de penge vi bruger på Fuglsang-renoveringen, holder sin værdi, så er huset ca. 2.500.000 kr. værd. 

Regnestykket vil dermed se således ud: 

30 år til leje på Jagtvej: 11.161.726,38 kr. opsparet 

30 år med egen bolig på Fuglsang: 9.675.385,53 kr. opsparet (7.175.395,53 kr. uden husets værdi) 

Før skat vil det give os et resultat, hvor vi havde været knap 1.500.000 kr. rigere ved at bo til leje end at købe vores eget hus. Efter skat vil forskellen være bragt ned til knap 600.000 kr. (stadig i favør af at bo til leje). 

Men til den tid vil Line og jeg “kun” være 58 år gamle og forhåbentligt stadig have mange gode år i os endnu. Lad os derfor antage, at vi vil arbejde 12 år mere (pensionering som 70-årige), og derudover beholde samme tilværelse som beregningerne er lavet på blot med den forskel, at vi nu ikke længere betaler af på boliglån, hvilket betyder, at vi kan lægge det til vores månedlige opsparing, der så kommer op på 16.605 kr. Og i og med, at vi ikke stopper med at arbejde, så hæver vi heller ikke opsparingen, så vi fortsætter regnestykket med beløbene før skat. 

42 år til leje på Jagtvej: 22.718.934,19 kr. 

42 år med eget hus (12 år uden lån og dermed højere opsparing): 16.057.625,13 kr. 

Som 70-årige antager vi, at vil indrette vores tilværelse på en mere pensionistvenlig måde, og derfor afvikler vi alle vores investeringer og sælger huset, så vil det endelige regnestykke se således ud efter skat: 

Opsparing efter 42 år ved at bo til leje: 16.140.502,19 kr. 

Opsparing efter 42 år ved at bo i eget hus: 13.331.358,88 kr. + 2.500.000 kr. (husets “nuværende” værdi) = 15.831.358,88 kr. 

Delkonklusion: Fra et investeringsperspektiv, hvor vi blot kigger på, at de færre penge, som vi bruger på at bo til leje, går til at investere mere i aktier, end det er muligt for os, når vi bor i vores eget hus, så var vi efter skat på 42 år blevet 309.143,31 kr. rigere på at have været blevet boende til leje, hvis aktiemarkedet fortsatte sit historiske gennemsnitlige afkast. 

Inflation og bolig

En faktor, som der slet ikke er blevet taget højde for ind til videre i denne opstilling af leje kontra eje af bolig, er inflation. Inflation dækker kort fortalt over det faktum, at priserne på varer og tjenester konstant er stigende. Eksempelvis hvis du i år kan købe 1.000g mel for 10 kr., så kan de samme 10 kr. kun købe dig 998g mel næste år. Værdien af dine penge er altså faldende, fordi den samme sum hvert år kan købe færre varer og tjenester. Fællesbegrebet for dette hedder inflation, og i Danmark (og EU) har vi et mål om at holde inflationen så tæt som muligt på 2% (kilde). Hvorvidt målet nås og måden at udregne det på, er en længere debat, men for at holde det simpelt i denne omgang, så antager vi, at inflationen ligger stabilt på 2% – velvidende, at den sagtens kan svinge, men sjældent falder under 0% (deflation). 

Det, der er vigtigt at holde sig for øje, når man har med inflation at gøre er, at pris ikke er lig værdi. Inflation gør, at ting hvert år stiger i pris, men hvis jeg sælger det, så vil jeg stadig kun kunne købe en tilsvarende mængde ting. Alle de andre ting er nemlig også steget i pris som følge af inflationen. Værdien af min ting stiger først, hvis jeg forbedrer den. 

Og hvad betyder inflation så på forskellen mellem at være lejer eller ejer af en bolig? 

Den indbyggede mekanisme i inflation gør, at det er en fordel at have gæld, mens det er en ulempe at have kontant opsparing. Og det trækker markante forhold med sig – enten som boligejer eller –lejer. 

Lad os tage Fuglsang 15 som eksempel: 

Med vores fastforrentede lån så er vores afbetaling fastlåst de næste 30 år. Det betyder, at vi lige knap betaler 5.000 kr. på vores realkreditlån om måneden. Og fordi det beløb, ikke ændrer sig synderligt (det falder lidt, fordi gælden bliver mindre), så bliver købekraften udvandet af inflationen. Med andre ord, så bliver det billigere hvert år, fordi de 5.000 kr. bliver mindre værd. 

Som boliglejer er det dog omvendt: De fleste har skrevet i deres lejekontrakt, at huslejeprisen årligt reguleres med nettoprisindekset (som også er et udtryk for inflation). Det betyder, at langt de fleste vil opleve, at deres husleje hvert år stiger, men fordi huslejen stiger med inflationen, så vil købekraften forblive den samme.  

Opsummeret: Boligejer med gæld vil få større årlig købekraft, fordi inflationen udvander værdien af den fastlagte afbetaling. Lejer, der får reguleret huslejen, vil bibeholde købekraft (såfremt lønnen også stiger med inflationen). 

Du kan desuden også have et positivt forhold mellem din rente på dit lån og inflationen. I vores tilfælde er vores effektive rente på realkreditlånet efter skat på 1,6%. Og hvis vi antager, at inflationen er på 2%, så giver det et realafkast på at have “billig” gæld på 0,4%. Eller i vores tilfælde ca. 5.000 kr. om året. Det betyder ikke, at du får 5.000 kr. kontant i hånden, men det betyder, at inflationen udvander værdien af din gæld hurtigere end din rente får gælden til at vokse.

Denne video forklarer på en meget amerikansk dommedagsretorisk måde, hvordan du kan bruge huskøb til at skabe profit i et inflatorisk marked. Ta’ ja-hatten på, inden du kaster dig ud i videoer fra George Gammon:

Værdistigning og lånomlægning som boligejer

Nogle ser deres hus som en investering. Andre ser deres hus som et sted at bo. Et aktiv eller et passiv. Hvorom alting er, så skal du dog – som udgangspunkt – bruge et sted at sove og spise og gerne med tag over hovedet. Det betyder også, at det kan være svært at aktivere den “aktive” del af sit hus. Det er i hvert fald omstændigt. Den passive del eller omkostningerne kommer dog helt af sig selv. 

Ikke desto mindre er der mange, der spekulerer i at få deres hus til at stige i værdi. Noget af det, der gør det attraktivt er, at gevinsten på din boligs værdistigning er skattefri. Og et andet vigtigt element er, at det hurtigt kan blive store summer. Pointen her er, at du som regel investerer for lånte penge: Dvs. du betaler kun 5% af husets pris i udbetaling, men hele værdistigningen er din til at beholde. Og ved gearede investeringerne gælder det som udgangspunkt, at kun små ændringer i pris giver et markant resultat (men det kan selvfølgelig gå begge veje). 

Overordnet er der to måder at få din bolig til at stige i værdi: 

1) Boligfornyelse 

Renovering, tilbygning og udskiftning af slidte elementer. Det kan også være med et fokus på at gøre boligen mere energivenlig. 

2) Beliggenhed 

Hvis efterspørgslen af boliger til salg i dit område er begrænset, og hvis dit områdes beliggenhed bliver mere og mere attraktivt, så kan det i sig selv drive værdien op. Dvs. hvis priserne i dit område stiger mere end priserne i andre områder. 

Beliggenheden er svær at have indflydelse på, men jeg vil ikke afvise, at det er umuligt at spotte nogle tendenser, som man kan købe sig ind på. Bevægelsen sker dog sjældent hen over natten, så det vil ofte være et mere langsigtet sats. Boligfornyelsen har du som udgangspunkt fuld kontrol over, men det kan sagtens være, at der er nogle bestemmelser og regler, der kan sætte en stopper for dine planer. 

Der er mange måder at skabe boligfornyelse på, men vores tilgang har været ret ligetil. Vi købte et dødsbo, som mildest talt var ubeboeligt. Tjek “Projekt Fuglsang”, hvis du vil vide mere. Her var opgaven blot at gøre huset beboeligt igen. Den mulige værdistigning i sådan et håndværkerprojekt var ikke det afgørende for os. I højere grad ville vi gerne have muligheden for selv at indrette vores bolig. Det skulle dog ikke være for enhver pris, men tværtimod være økonomisk holdbart. 

Udover vores hus åbenlyse potentiale, så var en af de simple metoder, vi brugte til at vurdere potentialet at kigge på kvadratmeterpriserne på vejens andre hus. De seneste salg på vejen havde ca. En kvadratmeterpris på 20.000 kr., og vores hus havde en kvadratmeterpris på ca. 15.000 kr. Her tog vi differencen og gangede med husets kvadratmeter, og så havde vi en ide om, hvad vi i hvert fald mente, at huset kunne bære af renoveringsomkostninger, når det stod færdigt. Og så er det bare at regne på, hvad udgifterne til renoveringen ville være. I vores tilfælde har den udregning langt fra holdt, men måden vi bruger til at holde omkostningerne nede på, er at vi laver næsten alting selv. 

Risiko ved at satse på værdistigning på din bolig

Et muligt afkast er stort set altid lig med en mulig risiko. Og desto større muligt afkast, desto større risiko. Det er helt sikkert også tilfældet, hvis man vil prøve at skabe værdistigning i et hus. Der kan komme uforudsete udfordringer. Tingene kan blive dyrere end forventet. Din renovering kan blive værre, end du havde håbet på, eller fornyelsen kan i “markedets” øjne slet ikke være værdiskabende.
Ovenstående ting er punkter, som du selv har indflydelse på og er ting, som du kan være god til. 

Noget, som du overhovedet ikke har indflydelse på, er prisudviklingen på selve boligmarkedet. Det er helt andre kræfter, der styrer her. Jeg lærte bl.a. en tommelfingerregel fra en af mine økonomvenner, der hed, at hvis realkreditrenten ændrer sig 1%, så ændrer boligpriserne sig med 10% – modsatkorreleret. Dvs. hvis renten stiger, så falder boligpriserne, og hvis renten falder, så stiger boligpriserne. Med det in mente er det heller ikke så overraskende, at boligpriserne har været skyhøje i den seneste periode med fastforrenterenter helt nede i 0,5-1%. Og noget af det, der er med til at styre renten, er bl.a. inflationen. 

Når du er bevidst om, at det ikke kun er givet, at huspriserne stiger, så forstår du også, at der er en risiko for, at du får lavet en succesfuld værdistigning, uden at prisen på huset stiger – eller i værste tilfælde falder.
Det skal man dog ikke nødvendigvis lade sig slå ud af, men hvis man gerne vil “flippe” håndværkertilbud, så er det nok værd at have for øje. 

Realisering af din boligs værdistigning

Da vi boede til leje på Jagtvej, havde vi ikke den store lyst til at kaste os ud i de store moderniseringer. Bevares, vi skiftede da lidt gulv og fik malet en masse, men der var simpelthen bare ikke den samme motivation for at gøre lejligheden bedre, når den bare var til låns. Det var i højere grad inventar, der skulle bære indretningen. 

Det er helt anderledes som boligejer – i hvert fald for os. De forbedringer vi laver, skal være langtidsholdbare, fordi vi forestiller os, at det skal holde for evigt. Og det skal være forbedringer, som bringer værdi for os i vores hverdag. Her skal værdien forstås i lys af, at det er en oplevet værdi: Forbedringerne gør os glade, og gør huset mere funktionelt ift. vores levestil. Men skiftet fra leje til eje har også gjort, at vi som udgangspunkt hellere vil bruge penge på at forbedre huset kontra indboet. 

Med andre ord, så er én måde at realisere værdistigningen på din bolig på, blot at benytte den tilføjede værdi. Glæd dig over det, nyd det og brug de nye muligheder, som dine boligforbedringer bringer med sig. 

En anden mere åbenlys måde at realisere din boligs værdistigning på er ved at sælge boligen. Her er dog det iboende problem, at du ofte har brug for nyt sted at bo. Dvs. hvis du skal sælge boligen for at købe en ny, så får du “kun” penge på lommen, hvis du køber en bolig af ringere værdi end din nuværende. Husk, at det både koster at sælge og købe også. 

Måden, som vi håber at realisere vores forventede værdistigning på, er gennem lånomlægning. Det virker ved at få (gen)vurderet huset og derfra lave en beregning på, om det kan betale sig at lægge sit lån om. Hvis værdien af dit hus er steget nok, så vil det fx være en mulighed at få lagt dit dyre banklån om til det billige realkreditlån. Det kan også være, at du vil bruge din nyvundne friværdi til at finansiere en ny bil, udbetalingen til et sommerhus, et bryllup eller andre sjove ting, som der ikke ville være plads til ellers. Måske det også ville kunne give mening at omlægge lånet til finansiering af yderligere renoveringer eller moderniseringer.  

Det gode ved at bruge muligheden med omlægning af lån er, at din realiserede værdistigning i dette tilfælde ikke vil være betinget af, at du flytter. Begrænsningen ligger i, at du maksimalt kan have realkreditlån, hvad der svarer til 80% af boligens pris. Desuden koster det også penge at omlægge sine lån, hvilket betyder, at det ikke altid ville kunne betale sig. Som udgangspunkt vil det dog være billigere end at købe og sælge bolig. 

Lad os tage et eksempel: 

Vi købte Fuglsang for 1.700.000 kr., hvor vi kunne få 1.370.000 kr. i realkreditlån med en effektiv rente på 1,6%. Til at finansiere restbeløbet samt renoveringer fik vi 450.000 kr. i banklån til en rente på 4,5%. Samlet gæld på 1.820.000 kr. 

Hvis vi nu forestiller os, at vores renoveringer gør, at vi kan få huset vurderet til 2.300.000 kr., så vil vi maksimalt kunne have realkreditlån op til 1.840.000 kr. Eller i dette tilfælde nok til at dække både det eksisterende realkreditlån og banklån. Her vil vi altså spare difference på renten mellem banklånet og realkreditlånet. De 3%, som dette sparer, på de 450.000 kr. vil allerede første år beløbe sig til 13.500 kr., og selvom besparelsen falder relativt årligt i takt med afbetalingen, så vil besparelserne komme mange år frem. 

Bliver huset vurderet endnu højere, så kunne vi fx bruge den ekstra friværdi til at renovere endnu mere på huset med billig finansiering. 

Risici som boligejer 

Det er selvfølgelig ikke uden risiko at være boligejer – ligesom det heller ikke er det at være lejer. Mange bekymrer sig over, om de vil have råd til at blive boende, hvis der fx måtte ske negative ændringer i lønindkomsten. For mig at se er dette dog en risiko uanset om du bor til leje eller ejer din egen bolig. I din egen bolig kan du dog måske være heldig at have lidt fleksibilitet ved at have en periode uden afdrag på dine lån fx. 

Mange andre risici vil du kunne forsikre dig ud af, så fx skader på dit hus ikke nødvendigvis behøver at være en stor bekymring. 

Noget, som der i min optik i højere grad burde give anledning til rynker, er risikoen for at blive tvunget til at sælge på et ugunstigt tidspunkt. Hvis vi havde købt en hesteejendom i en nedlagt landsby med en liggetid på flere tusind dage, som vi havde revet alt ud af, fordi vi ville til at renovere den, men så pludselig besluttede os for, at vi ville gå fra hinanden, så ville vi virkelig sidde i saksen. Vi ville have brug for at skille os af med ejendommen, men værdien af huset ville være lavere, fordi den ikke var blevet genopbygget samt det i forvejen ville blive besværligt at sælge den grundet den seneste lange liggetid. Oveni det ville vi have brug for nye steder at bo, hvilket vil være besværliggjort af den gæld og de stadige udgifter, som hesteejendommen bringer med sig. 

Banken havde samme bekymring, da vi skulle købe Fuglsang for at gennemrenovere den. De ser tit, sagde de, at (uprofessionelle) folk(/par) der går i gang med et håndværkerprojekt ofte ikke klarer sig igennem det. Og det forstår jeg egentlig godt – det er langt fra for alle. 

Hvis du anskaffer dig en bolig, der er nem at sælge, så minimerer du risikoen for at eje en bolig, som du ikke kan sælge, hvis du lige pludselig får behov for det. Selvom man kan være overbevist om, at det er ens drømmehus, så er det værd at have in mente. Livet sker. 

Bor du først i den bolig, som du vil blive boende i “resten af dit liv”, så behøver du heller ikke bekymre dig synderligt om risikoen for boligmarkedets prissvingninger – alt efter låntype. Hvis du har et boliglån med variable rente, så er det en risiko, at renten kan stige og dermed også din månedlige betaling. Hvis du har et fastforrentet lån, så vil du i mange tilfælde have mulighed for at omlægge dine lån enten som markedet falder eller stiger – og ellers ved du, hvad du skal betale hver måned, hvis du intet foretager dig. 

Som tidligere skrevet, så er boligmarkedet og rentemarkedet som udgangspunkt modsatkorreleret. Og det giver dig muligheder, hvis du har et fastforrentet lån. 

Eksempeltid: Vi har 1% fastforrentet lån, som vi har tegnet i kurs 99. Når du optager et lån, så betyder kursen, hvor mange penge du får i hænderne, når du låner 100 kr. I vores tilfælde fik vi altså 99 kr. hver gang vi lånte 100 kr.  

Hvis du skal indløse dit lån, så virker det omvendt: I ovenstående tilfælde ville vi altså kun skulle betale 99 kr. tilbage for hver 100 kr., vi skylder. 

Lad os så forestille os det “utænkelige”, at boligmarkedet falder og renten stiger. I det tilfælde så falder kursen på mit lån, så jeg nu fx kun skal betale 90 kr. tilbage for hver 100 kr. jeg skylder. I det tilfælde vil man regne på, om det så kan betale sig at skære sin gæld ned ved at omlægge lånet til den nu højere rente. 

Hvis boligpriserne bliver ved med at stige og renten ved med at falde, så vil du kunne gøre det modsatte: Indløse dit nuværende lån til kurs 100 (det kan man altid, hvis kursen ikke er under 100), og så optage et nyt lån til en lavere rente. Omlægning er dog altid forbundet med omkostninger, så renten skal være faldet nok til, at det kan betale sig. 

Tidsforbrug 

En faktor, som der måske ikke bliver taget nok højde for i vurderingen af, om det kan betale sig at være husejer, er tidsforbruget forbundet med det. Du skal bruge tid på at fikse ting, der går i stykker eller bliver slidte. Du skal slå græsset og klippe hækken. Du skal rense tagrenden. Du har ansvaret for din bolig, hvor du skal leve op til alle de reglementer, som der følger med matriklen. Hvis du lejer din bolig, så er det i langt de fleste tilfælde din udlejer, der har ansvaret for disse ting. 

Det tager tid (og penge) at vedligeholde din bolig. Ting skal males. Slidte ting skal udskiftes. Og andre ting skal rengøres med en vis frekvens. Hvis ikke du vedligeholder din bolig, så forfalder den, og det samme vil værdien af huset dermed også gøre. 

Og hvis du køber en bolig for at renovere den, så skal du tænke på, at sådan et projekt også tager tid. Overvej hvad din timeløn i et sådanne projekt vil blive og sammenhold den med, hvad du kunne få, hvis du blot påtog dig noget mere “almindeligt” arbejde. 

Bliver vi rige af Projekt Fuglsang? 

Det er klart, at meget af snakken omkring dødsbo, håndværkertilbud og gør-det-selv-projekter handler om, at der er penge at tjene. Og det tror jeg såmænd også der er, hvis man er god til det. Men om vi bliver rige af vores byggeprojekt, tror jeg ikke nødvendigvis – i hvert fald ikke på den korte bane. Hvis vi er heldige, så har alt vores slid og slæb kunne betale sig rent økonomisk. Ift. den oplevede værdi af huset, så bliver projektet rigtigt meget værd for os. Vi har fået en unik beliggenhed med en indretning, som vi helt selv har kunne beslutte os for inden for vores økonomiske rammer. 

Jeg skal dog indrømme, at da vi købte huset, så var det også med en ide om, at hvis vi blev trætte af at bo her, så kunne vi nemt sælge det igen. Hvis vi leger med den tanke og siger, at vi sælger nu her i forbindelse med, at vi får mange af de store ting gjort færdig (hele stueetagen fikset), så kunne vi måske håbe på at sælge for 2.300.000 kr., hvis markedet holder sig varmt. Hvis vi trækker 2.100.000 kr. fra, som er det, vi har brugt på hus og renovering samt ca. 100.000 kr. til ejendomsmægler og indfrielse af lån osv., så står vi tilbage med 100.000 skattefrie danske kroner. 

Ved første øjekast er det en fin sum penge at tjene på et års tid, men med arbejdsmængden og risikoen in mente, så er det måske ikke så sort og hvidt. Vi har brugt alle ledige hverdagsaftner og weekender i mere end 1 år. Vi har trukket en masse på venner og familie samt brugt vores netværk til at få tjenester, som vi skal tilbagebetale på et tidspunkt. Der er også den åbenlyse markedsrisiko, som betyder, at vi ikke kan være sikre på, hvordan boligmarkedet har udviklet sig til, når projektet er færdigt. Måske det slet ikke kan sælges til 2.300.000 kr. En helt anden risiko er det byggepres, der opstår. Uanset, hvor god man er til at arbejde sammen med sin partner, så vil det være svært at undgå ikke at blive irriteret på hinanden – og måske sågar uvenner. I den forbindelse er der også risiko for byggeskader. Hvis du skal bygge meget, så skal du lave meget, og når hænderne kommer op af lommen, så kommer de også nogle gange i klemme. Jeg fik fx slået min skulder af led. Du kan selvfølgelig også komme til at lave skader på huset, eller du kan finde skader på huset som ikke var tydelige for start (nogle tilfælde kan man forsikre sig ud af). Og så er det måske også en kende naivt at tro, at man som førstegangskøber bare har fuldstændig styr på at profitere på boligmarkedet.

Med andre ord så går der altså meget tid med et håndværkerprojekt, og der er også en betydelig risiko forbundet med det. Men det kan til gengæld også gå bedre end forventet. Hvis vores hus blev solgt for 2.500.000 kr., så ville vi stå med 300.000 kr. mere i hånden, end da vi startede, og så er det lige pludseligt noget sjovere. 

Hvis jeg skulle flippe håndværkertilbud for at tjene penge på det, så ville jeg ikke nødvendigvis basere min profitabilitet på ét hus, men have en strategi om at fikse et hus hvert andet år for at minimere eller udligne risici, som er ude af mine hænder. Men så ender man virkeligt også med at flytte meget og med at have meget lidt fritid.  

På den lange bane tror jeg heller ikke nødvendigvis, at Projekt Fuglsang gør os rige, men jeg håber på, at det kan være med til at give os et fornuftigt økonomisk fundament, som kan være afsæt til noget mere. Jeg håber på, at værdien af vores hus vokser hurtigere end vores udgifter til renoveringen (qua vi gør det selv). Den merværdi udmunder sig i friværdi, og den skal vi gerne kunne bruge til at a) fjerne vores højrente banklån, så vi kun har realkreditlån tilbage, og hvis vi er heldige 2) have så meget friværdi, at det kan være med til at finansiere nye projekter (fx sommerhus). 

Hvis det hele ikke går, som vi kunne håbe på, så gør det heller ikke så meget. De faste udgifter til huset de næste 30 år er kendte, og der skal gå meget galt, hvis ikke vi bliver ved med at have råd til dem. Om vi har lyst til at blive boende i 30 år, er så lidt sværere at spå om, men pt. har vi intet behov for eller ønske om at flytte. Og desto færre gange vi kan flytte i vores levetid, desto flere penge sparer vi også. 

Og kan det så bedst betale sig at bo til leje eller eje sin egen bolig? Der er klart nogle markedsmekanismer, der favoriserer boligejeren med billig gæld. På et individuelt niveau, hvor ens bekymring drejer sig om at have et sted at bo, som matcher ens ønsker og behov bedst muligt, så er der dog intet forkert i at bo til leje. Man skal blot have for øje, at hvis lejeudgiften er lig med udgiften man ville have haft til at eje boligen, så vil man blive fattigere ved at have lejet boligen i stedet for at have ejet den. Hvis du derimod kan bo tilpas billigere til leje, end hvis du skulle eje boligen, og dermed får frirum til at spare flere penge op (og investerer pengene), så er der nogle andre markedsmekanismer (primært renters rente), der gør, at du kan få din købekraft til at vokse i samme – eller højere – tempo, som hvis du havde været boligejer. I vores udregningen mellem den lejede lejlighed på Jagtvej og vores eget hus på Fuglsang, der ville vi få den største formue ved at blive boende til leje. Dog er jeg ikke sikker på, at det er så nemt at finde så gunstige økonomiske forhold, som vi levede under på Jagtvej. 

Er du fx typen, der gerne vil flytte ofte for at prøve at bo i mange forskellige byer og lande, eller fordi du nyder friheden forbundet med en lejebolig, så er der intet galt i det. Og økonomisk bliver du heller ikke nødvendigvis kørt bagud af dansen, hvis blot du sørger for at spare op – og gerne investere også. I vekslingen mellem boligejer og lejer af en bolig er blot den indbyggede forskel, at boligejer automatisk sparer penge op ved at afdrage på lån, mens det er frivilligt som lejer at lave en personlig opsparing. 

Gør, hvad du føler er det bedste for dig, og vær opmærksom på, at der er fordele og ulemper ved både at eje eller leje sin bolig. Man kan også nemt dumme sig og forgælde sig selv op over begge ører som boligejer, men hvis du køber din bolig for at bo der på lang sigt uden at sidde alt for tungt i det, så du kan blive tvunget til at sælge, så vil det ofte kunne betale sig. 

Køb din bolig, og du vil fortryde det. Lej din bolig, og du vil også fortryde det.